长沙城的拓展，使得商业地产异常火爆，无论是都市区内的商圈，抑或是长沙新城区的商铺，呈现了一种遍地开花之势，尤其是以物流为主的商业市场，更是红火，中南汽车世界、湖南星沙湘绣城、茶叶市场、安居乐园……

无疑，商业市场的形成和崛起带动了人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，对一个区域的经济产生了巨大的带动作用。然而，市场开发是把“双刃剑”，它既能给人们带来增值的财富，也能使人们的投资化为水。那么，商业市场如何才能形成和崛起呢？

市场开发不断“变脸”

从上个世纪90年代开始，以百货业的建设和商业改造掀起的商业卖场为起点，到1996年以后大型超市和卖场的兴起，尤其是城市化所带来的商机，更促使城市的商业街、市场商铺纷纷上马，商业资本高速圈地以求更大市场份额的客观要求，刺激了商业地产的蓬勃兴起。

商业地产的迅速崛起，无疑是对商业市场的一次经济革命。记者在采访中了解到，长沙商业市场的发展经历了三个阶段：

一是单门独铺式市场，这是商业市场的初级阶段。即一门一店，一店一品，由若干门店形成市场。这类市场大多房屋低矮，门店狭小，道路狭窄，形成市场后，交通拥塞，人员嘈杂。先天的城市布局，制约了市场发展，如我市早已拆除的“下河街小商品市场”、“黄泥街书市”就因先天不足而被取代。这类市场也有成功的典范，即武汉的“汉正街”就因应时的改造而声名不老。

二是企业转型市场。就是原有一些国营企业或单位在生产或经营转形过程中，将闲置厂房和经营场地开辟为市场，如长沙的“金苹果”、“金盛布市”、“湘潭布市”，以及目前全国赫赫有名的广州“中大市场”。他们都是以企业或单位的地盘、建筑或产品为依托而发展成市。功能不全及原有企业或单位的规模局限，是这类市场长远发展的致命伤。

三是市场经济条件下崛起的专业市场。随着时代的发展，长沙涌现出一个个新型专业市场群。如“高桥副食品市场”、“红星农副产品市场”、“星沙中南汽车世界”、“湖南星沙湘绣城”、“万家丽建材超市”等。前两类市场的不足，使后来开发商明白，一个市场的成功必须具备三个条件：首先是交通便利，物流方便；二是市场要有一定的规模，必须有较大的容量；三是市场定位要准即经营专业。正如专事湘绣生产的台商何国庆先生所说：当前市场的发展趋势是“大而专，专且全”。

开发商的“三级跳”

在长沙，专业市场的开发不可谓不多，但一边是市场商铺热门铺位供不应求，排队抢购、抢租；另一边则是一些项目在硬件以及租赁条件上无法满足商家需求，从而几年后沦为无法适应市场需要的无效产品，即所谓的“供需错位”现象。

究其原因，这主要是因为目前大多数的市场商铺开发商都是单纯的开发商出身，在市场商铺开发方面并不专业，难以适应未来的商业经营发展需要。另外还有一种情况，虽然商铺的规划设计能适应市场需求，销售情况也相当不错，然而在真正进入商业市场经营后，由于开发商缺乏对项目的整体控制力，致使日后经营完全由散户自身调节，结果产品发展与开发商当初的设计相差甚远。

由于商业经营与地产开发是“两张皮”，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，但因着商业地产市场极富潜力，于是，针对商业市场这块巨大的“蛋糕”，一批流通领域的经销商也涉足市场开发，在给市场开发带来新理念的同时，也为市场带来了一批客户。但真正将市场开发推向一个新层面的，应该说是生产商的进入，因为，只有生产商才真正掌握市场未来发展的源头。在长沙的市场开发中，星沙湘绣城的开发商便是首个以生产商身份进入市场开发的。

记者了解到，星沙湘绣城是由湖南龙腾工艺服饰公司、台湾金霞湘绣公司、韩国高丽丝绸株式会社合资创建的。据湖南星沙湘绣城总经理曾应明说，这几个湘绣公司之所以从生产商走进市场开发，最重要的原因是看准了湘绣产品的市场前景。作为中国的四大名绣之一的湘绣，去年的年产值将近一个亿，其中龙腾公司占了4000多万元；同时，由于湘绣有着2000多年的历史，作为长沙工艺品的一张名片，在国内外都有着巨大的影响力。

不过，虽然湘绣名气大，但面对众多已面世的专业市场，湘绣城怎样横空出世呢？

产品才是市场繁荣的“永动力”

“‘一铺养三代’这话有点夸张，任何的商铺其实是‘富不过三代’。为什么？第一代打江山，第二代坐江山，第三代吃江山。”湘绣城总经理曾应明出语惊人，“湘绣城，不是依靠开发商铺来赢利，而是依靠市场的产品来赚钱。”

在长沙商业地产市场，能有如此豪言的开发商并不多。试想，在商业市场的开发中，有哪一个市场能如此壮语？

据悉，湘绣城以悠久的湘绣文化作为市场的灵魂，采用工厂、市场、住户、农户相结合的最新模式，把日用品作为湘绣进军市场的“武器”，一改昔日湘绣专走工艺品的高档路线，让更多的人消费得起湘绣用品。

同时，在湘绣城的蓝图上，不仅仅规划了“商铺+工厂+住户”全新的市场开发模式，而且设计了湘绣工艺品一条街、国际服装展示中心、四大名绣展览中心、物流仓储、丝绸大厦等，还绘制了7000平方米的培训学校，在发扬光大湘绣文化的同时，为市场的发展增添活力。

“如果湘绣城的学校能像台湾的女红坊一样，教赋闲的中年妇女学刺绣，这对湘绣的推广不也是一件好事吗？”曾应明如是说，“湘绣城的目标是开发一个全新的市场：让社区的住户都能成为市场发展的生产力。”

市场开发，只有创新才有活力，只有整合才有前途。我们期待着湘绣城带给长沙人的不只是300亩地的商业市场，而是能给长沙市场开发带来启迪的“真经”。

(稿源：长沙晚报)
(作者：赵文健)
(编辑：王宏)